2007年海南海口商品住房成本分析

时间:2020-08-15 07:03:34

2007年海南海口商品住房成本分析

国家统计局计划对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查,一位曾在相关部门工作的业内人士,给提供了2007年海南省海口市有关部门所做的商品住房成本分析。许多人认为,房价主要受供求影响,中国人喜欢买涨不买跌,住房成本的参考价值越来越低,即使公布了成本,房价也不会因而下降。

住房成本各说不一

住房成本到底有多少,此前广泛流传两个版本。

开发商及其代言的业内认为,近年来拿地成本高税也高,开发利润并不丰厚,房地产开发商的平均资产收益率不到5%。华远房地产董事长任志强证实,平均行业利润率大概只有8%左右。

同开发商的说法不同,地方物价部门公布的数字则令人震撼。据了解,2005年福州市物价部门曾对福州市区商品房社会平均成本进行测算,当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%,最低的为20%,最高的为90%。

据了解,广东省政协委员曾提出开发商应该公开房价成本,但是广东省建设厅却以保护企业的商业秘密为由,否决了这一提议。

于是,有很多人猜测,政府会一直不公布住房成本,这也是此次国家统计局计划对40个重点城市商品住宅开发费用调查,引起广泛关注的重要原因。

据了解,本次调查的主要内容是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等;二是调查房地产项目开发费用构成情况。

海口住房成本分析

据了解,此次国家统计部门拟对重点城市中部分房地产开发企业和2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目进行样本调查。

为避开此次调查,一位曾在相关部门工作的业内人士,给提供了2007年海口有关部门所做的商品住房成本分析。

他给出的商品住房开发成本计算公式与此次调查大致相同,即商品住房开发成本=土地成本+房屋建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+小区设施建设费+管理费用+贷款利息+税金。

首先是建安成本,这位人士介绍说,当时有关部门提供的2007年度海口商品房建安成本的价格标准是:混合多层700元每平方米;框架多层950元每平方米,框架小高层1200元每平方米;框架超高层为1800元每平方米。

第二是土地成本方面,土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和。首先是区片基准地价,其次是期日修正系数,海口市基准地价评估基准日为2004年1月1日,地价指数的基年为2003年。

据海口市地价动态监测体系公布:2004年底的住宅用地地价指数为1.02%;2007年第一、二季度为2.83%、2.11%。依据有关规定,按期日修正后测算出各地段基准地价。

土地使用权出让金方面,可根据各种土地取得方式,测算土地使用权出让金。

第三是房屋建筑安装工程费方面,根据《海南省建筑工程预算定额》和市场价格,按规定及收费标准测算出具体的建筑安装工程费。

第四是勘察设计及前期工程费=房屋建筑安装工程费8%。

第五是小区设施建设费,其中基础设施费方面,包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气等以及道路等基础设施费用。配套设施费方面,包括开发小区内发生,可计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔等设施支出。其他还包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费用、贷款利息、按国家有关规定征收各种税费等。

调查无碍房价运行

由于涉及敏感的住房成本问题,这位人士只给提供了部分数字和计算方法。

但他同时提出,其实有些数字是可以参照的。如政府相关部门前不久曾做过调查,认为海口的政府新建保障性住房成本比较大,得出的结论是海口市廉租房造价在2800多元/平方米左右,与市场上普通商品房住房的差价不大。

调查认为,目前海口居民的住房消费能力比较弱,大部分居民买不起商品房,需要政府提供保障性住房。根据对居民住房支付能力进行分析表明,海口普通居民要想在海口购得一套地段一般、面积合适的房子,也要8年不吃不喝才行。

据了解,对住房开发成本摸底曾经在很多地区上演过,但最后皆不了了之。

很多业内人士认为,调查将很难,如很多房地产企业弄虚作假,还有很多成本是见不得光的。但更多的市民还是对此充满期待,起码知道自己花了那么多钱买房,都是给谁了。

更多市民也知道,这样的调查并无碍房价运行。中国人喜欢买涨不买跌,房价越是看涨,很多购房者反而会追涨购买,以致于房屋成本的参考价值越来越低。

很多业内认为,房子的价格是和成本其实并无多大关联,公布了成本房价也不会下降。

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